商办转住宅助推去库存?下月苏州又将有大批新项目入市

近期,多个省、市、自治区召开地方两会,对2017年的工作进行部署。在各地政府工作报告中,绝大部分都提及了楼市。其中,“促进房地产市场平稳健康发展”成为政府工作报告中出现最多的字眼,苏州“两会”工作报告中也提出“加强调控监管,促进房地产市场平稳健康发展;严格管理去杠杆。”不难看出,“促稳”已经成为今年楼市的主基调。

从近一段时间苏州楼市的表现来看,前期政策调控作用明显,楼市趋于稳定。当然,去库存依然是楼市的任务之一,尤其是商业办公用房。1月19日,苏州市政府网站上公布信息,苏州市政府于1月9日下发了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》的文件。面对不断攀升的商业地产库存,新政或许是一剂止增的良药。

去化难致非住宅库存持续走高

近几年来,非住宅库存一直是苏州楼市的痛点,去化十分缓慢,即便在行情较热时,非住宅的去化依然无法提速。截至1月24日,苏州市住建局网站数据显示,苏州的非住宅库存已经到了9.35万套,比住宅库存的两倍还要多;总建筑面积超过765万平米,远远超过了住宅(631万平米)。

这些库存还仅仅是已取得预售证的,还有大量项目正在开发,没有上市。近几年来,非住宅的库存不断攀升。2014年4月,苏州非住宅的库存为5.7万套,2015年4月,这个数字为7.9万套。当时,苏州非住宅的去化周期达到5年左右。

业内人士表示,商业项目的扩张,是导致非住宅库存逐渐走高的重要原因之一,越来越多的商业项目如雨后春笋般扎堆入市,导致竞争日益激烈,部分商业项目招商也日渐困难,陷入尴尬局面。

值得一提的是,未来商业项目还将继续增多,仅2016年,苏州就有大量的商业用地进入市场,2016年全年卖出的74宗土地中,住宅34宗,总面积为229万平米,而商住和商服用地为37宗,总面积为194万平米。

显然,未来的商业地产并不容乐观。

商办转住宅或助非住宅去化提速

面对日益走高的非住宅库存,1月9日,苏州市政府下发《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》的文件,提出调整用地规划政策。该政策的核心内容是,允许商业和办公物业有条件转为住宅。

文件称,按照有关规定,严格控制经营性建设用地的用地性质和规划条件调整。但对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大,项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的,可由建设单位申请,通过调整土地规划条件、用途,引导项目建设用地转型利用,用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应按程序申请批准同意后,

重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。文件提到,对已取得土地尚未开工建设的项目,由建设单位提出申请,按照相关程序批准后,将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。

《实施意见》还提到,加大市场配置资源力度,属地政府可以根据公共配套需求,通过回购、土地置换等形式,将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用;同时,鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业,盘活市场资源。

此外,新政还附带了一些优惠措施,比如,土地的业态调整申请获批后,涉及项目改建、重建的,减免有关规费。而且,根据项目需要,适当增加商业办公用房配套功能。对新建未竣工的商业办公项目,具备燃气管道建设条件并单独设有自然通风采光厨房的,可按相关规定设计配建燃气入户。

值得注意的是,根据通知,政策的适用时间为2015年1月1日前,已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目,可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目,必须按确定的用途条件进行开发建设,不得申请调整。

对于此次调整用地规划政策,业内人士表示,主要目的是去商办库存,虽然商办项目可转成住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目,但主要还是会倾向转为住宅项目。“此次新政的积极面很多,既能去商办库存,同时也能增加住宅供给,使土地市场降温。”

下月近千套房源入市

与冷清的非住宅市场相比,近期的住宅市场表现倒是颇有点逆市而上的意味,在年关之际还能延续上涨势头,且较上周涨幅颇高。据相关统计数据显示,上周苏州市商品房共计成交2852套,成交面积324815.09㎡,其中住宅共计成交2058套,环比增加1027套,增幅为99.61%,成交面积253885.96㎡,环比涨幅115.59%;非住宅成交794套,成交面积70929.13㎡。

上周行情可谓火热,1月17日成交310套、1月18日327套,1月19日365套,1月20日更是达到了472套,堪比旺季的成交量。此外,吴江区在上周爆发,以1060套的成交量稳稳拿下区域成交冠军。

受春节长假影响,2月苏州楼市也将进入“过年”模式,推盘量也有所减少。据苏州房天下数据统计,2月苏州预计有5盘推新,4盘为普通住宅类房源,1盘为酒店式公寓,预计总体量在1000套左右。

据悉,计划推新的5个楼盘中,苏州新建中心为纯新盘,预计加推609套酒店式公寓;相城区华润橡树湾花园4期预计加推120套房源;春天璟墅预计加推104套小高层房源;吴江区新城招商香溪源预计2月中下旬加推71套洋房;华润凯旋名邸预计加推高层房源。

值得一提的是,原本以为较为冷清的1月,实际加推楼盘近20个。楼市调控下,不少楼盘在限购实施初延期开盘后,都在近期选择了开盘,以作试水,甚至一些项目下调价格,选择该走以价换量的老套路,因此近期行情有回暖之意,而2月即将入市的新房源,或许还能撩动一批购房者。

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[责任编辑:wadfk]
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