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土地资源是城市高质量发展的重要生产要素。进一步提高土地资源节约集约利用水平,不仅关乎着苏州能否成为高质量发展阶段的标杆,也关乎着“苏州最舒心”这一营商服务品牌的含金量。我市正积极通过腾笼换鸟、盘活存量,来承接更多优质投资项目——

近20年来,苏州的工业用地供应大致有三个节点,且总体呈下降趋势:

2000年至2005年大约每年10万亩,2010年后年均5万亩左右,近年来维持在每年2万亩上下,供应量占比也从2010年的55%下降到近年来的30%左右。目前苏州工业用地供给和退出量基本持平,总量基本稳定,工业用地供给和退出量基本持平,简单地说,每年“退多少”就“供多少”。近年,苏州从准入、供给、监管、评价等多方面入手,形成节约集约全周期管控,有效提高节约集约利用效率。

“只要是符合苏州未来发展定位的产业,我们一律欢迎,用地一律保证,要多少地有多少地,要多少空间有多少空间!”苏州说到做到,然而这背后的“底气”不仅靠殷实的“家底”,更来自于资源节约集约利用的“成效”。告别粗放扩张,向低效土地要空间、向存量土地要效益,已然是近年来资源规划工作的新浪潮。

最近,两则好消息振奋人心——首期投资81亿元的聚创新能源项目,正式落地昆山开发区“热力图”;占地80亩的德国BBS自动化集团华东研发及制造中心基地,已经进入土地出让公告环节,不日也将挤进“热力图”。这个“热力图”,就是今年1月苏州开放再出发大会上发布的一大重磅,在这张“地”图里,苏州列出68.8平方公里可供产业用地,涉及45个片区,且均明确了主导产业发展方向。而与“68.8”这一数字相呼应的,还有“双百”——即全市范围内开展的产业用地更新“双百”行动,划定100万亩工业和生产性研发用地保障线,5年实现100平方公里工业用地更新。

Line(划线)

“100万亩”

为何要划?

在近年来城市发展所遇到的瓶颈中,“如何保证项目顺利落地”是经常遇到的重点问题。在苏州这座城市,发展时受掣肘的一大原因就是过去快速发展过程中出现的“资源错配”,如今在建设用地总规模基本不变的条件下,做到全市一盘棋,让有限资源各得其所,发挥出最大效益显得尤为重要。划定100万亩工业和生产性研发用地保障线,既有利于保障线内的用地统筹分类,也可引导保障线外工业用地有序退出。

事实上,各个城市工业土地的“吃紧”,并非仅仅是一句“产出效益偏低”。市资源规划部门相关人员向记者举例:“工业用地本身是生产的载体,现在有资本化倾向,这样就推高了低效产业用地的回购成本。”据了解,尽管对土地的管理越来越规范化,但当中仍难以完全杜绝投机分子。有些人持有工业用地却寄希望于未来土地性质改变或政府回购带来的收益,自然难有高效的产出。而100万亩工业和生产性研发用地保障线的划定,则从根本上杜绝了这些人“醉翁之意不在酒”的念头。

苏州国土空间规划(2035)编制时,在永久基本农田、生态保护和城镇开发边界三条控制线的基础上,划定的工业和研发用地面积不低于100万亩。划定工业和生产性研发用地保障线,是苏州第一次开展这样的工作,并没有太多经验可以借鉴。因此从保障线划定、调整、规划、用地管理到产业发展的具体规则,都更加需要科学严谨。相关工作人员告诉记者,光是初步的整体工作方案,就制定修改了若干次。各市、区将拟定工业和生产性研发用地保障线划定方案,按照“产业基地—产业社区—工业区块”三级分类体系,区分不同类型的产业空间,市级统筹汇总后形成全市保障线划定方案报市政府审定,并纳入2035国土空间规划。

Alter(改变)

“100平方公里”

如何更新?

苏州的产业模式从“村村点火,镇镇冒烟”的乡镇工业时代,到外资主导的代工经济时代,再到如今的自主创新时代,不同时期对于工业用地的供应要求也在发生变化。据介绍,苏州市工业用地还存在布局分散、利用强度低、产出效益不高、“二八效应”明显等主要问题,和发展建设需求的矛盾不断加大。其中最典型的,就是“二八效应”。“二八效应”说的是土地二、八分成现象:在苏州,产出效益较高的工业用地大约占总量的20%,这20%的用地面积,创造了64%的销售收入和80%的税收;反过来也就是说,苏州80%的工业用地,贡献的税收只有20%。“二八”分出的巨大落差,颇具戏剧性,却又相当精准。

这个问题如何解决?就要靠节约集约利用土地、低效产业用地更新以焕发新的生机。如何进行产业用地更新?成片统筹推进是关键。

相城区的黄桥街道,是苏州典型的工业老镇。经过几十年的发展,原先的工业模式和开发能力已近极限。新产业的发展要空间,老旧产业要退出。黄桥街道目前行政区域建设用地总面积是11平方公里,其中有约4平方公里的工业用地多为村集体工业地块,呈零散分布,平均容积率较低。根据新的产业用地规划,黄桥片区(黄桥街道)规划1平方公里集聚产业用地(工业区),预留1平方公里产业用地。在工业区内,0.4平方公里将集中建设高标准厂房,容积率提升至2.5。如此便可通过以建筑空间换土地空间的方式,一次性“置换”出近2平方公里的乡镇零散工业用地。

除此以外,吴中区的城南街道在推进存量工业用地市场化更新改造工作中也运用了同样的思维,对每块地每个项目进行了重新评估,并对低效土地进行改造。苏州宏基工具有限公司位于城南街道兴吴路27号,占地面积50亩,项目对一期单层厂房拆除改建为3栋四层高标准厂房及1栋八层用房,改造后的建筑面积为38576平方米,容积率提升至1.86。

市资源规划局相关负责人告诉记者,村镇集体工业用地集中改造这一做法,在常熟已经得到了很好的实践。村镇集体工业用地集中改造,整合低效产业用地退出机制,在保障村镇集体收益的同时,也将低效工业用地进行了更新。

Nicety(细节)

“高质量供给”

靠啥保证?

仅仅供应了工业用地还不够,如何做好“服务生”,将“高质量服务”做在前则是营造“苏州最舒心”营商环境的关键。

市资源规划局相关负责人介绍,去年在帮扶挂钩镇常熟辛庄镇走访时,当地不少企业都提出了一个共同的问题:商务等相关配套急需升级。一位企业负责人当时讲述,他们明明生产了高端品质的产品,但是当客户团队过来考察时,因为工厂周边的商务配套缺失,商务洽谈环境的质量有限,而给客户留下了并不太理想的印象。“你说你的产品是非常高端的,但是人家过来一看,厂企周围环境并不怎样,甚至没有好一点的酒店可以入住,没有好一点的商务会谈场地。客户对你的高端形象和信任感,自然会打折扣。”

苏州工业园区的纳米产业园也遇到了同样的困扰。因为这里集聚了非常高端的科技产业,也会集了全球高端的精英人才。他们对周边配套从停车场到商务洽谈再到休闲健身,都有非常高端的需求,有时候缺失的那部分,恰恰会是关键的“印象分”。解决这些问题,就需要资源规划部门全链高效精细化管理。

面对日新月异的各行产业发展,对各项配套公共设施的需求自然也会越来越高。相关负责人表示,这一情况将是大势所趋,因此一方面是要精细规划产业用地,合理布局公共配套。在产业社区内合理布局“工业邻里中心”,完善混合用地实施机制,同时鼓励地下空间开发利用。另一方面,也需要引导项目合理选址,丰富产业用地准入标准,实施产业用地差异化供给。细化多用途项目论证和相关规则,多部门协同合作。“目前上海、浙江等地在产业用地准入标准这方面就做得十分精细。苏州今后也是这样的发展趋势,比如研发性产业用地,在准入时就会对项目研发人员占比、研发经费投入等作出明确要求。”

Design(设计)

“个性化需求”

怎么满足?

除了将“高质量服务”做在前,苏州还在产业用地供应模式的“创新升级”方面做了积极的探索。

在不久前苏州营商环境创新大会上推出的“产业定制地”供应模式,让不少人耳目一新。据相关负责人介绍,这一供应方式就是以今年发布的68.8平方公里产业用地为基础,将“标准地”和不同产业类型项目定制化需求有机结合,企业用地需求将被充分考虑。工作思路是先做好前期开发和评价工作,如土壤调查等,明确准入产业类型和投入产出要求,完成“标准”化动作,“定制”则体现的是对于企业用地个性化需求的满足。

今年1月,位于高新区科技城漓江路东、天目山路南的苏州半导体激光创新研究院项目就“体验”了一把苏州对于产业用地供应模式的积极创新。据了解,该项目总投资3亿元,用地面积23132.9平方米,其中生产用地需要6316.9平方米,研发用地需要16816平方米,纯粹的工业用地或研发用地都不能满足项目需求,因此,根据项目自身生产与研发结合的特点,经过资源规划部门积极与属地政府对接沟通,在政策允许的范围内,探索出了工业(标准厂房)与工业(研发)用地混合出让的供地模式,首次成功以多用途复合利用的模式供应产业用地。这是市资源规划局对于供地模式创新开启的重要实践,从“招商在前”到“以地招商”,不仅仅是工作模式的改变,更是苏州城市产业向深度、高端转型的有力保障。

记者手记

三个“双向”提升亩均税收

面对日益稀缺的土地资源,一场史无前例的转型嬗变,正在悄然发生。苏州这座历史文化名城,用节约集约用地助力城市有机更新。一张白纸可以勾画出无限美景,一张开放创新合作“热力图”也给了苏州未来更多美好想象。合理确定工业用地规模,不断盘活存量、预留增量,优化用地空间结构,则是眼下为苏州打基础利长远的好事。

向低效土地要空间、向存量土地要效益,通过强化正向激励和反向倒逼“双向发力”、一级市场和二级市场“双轮驱动”、政府回购和企业自主更新“双向引导”,促进产业集聚发展、布局集中优化、资源高效配置,到2024年实现产业用地亩均税收有较大幅度提升,这一目标的实现也因“双百”行动而有了可靠的抓手。

选题策划:缪伟民 高岩

稿件执行:王安琪

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