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7月6日,《2022房地产开发企业华东华中区域测评研究报告》正式发布,这是上海易居房地产研究院连续第8年发布该项测评研究成果,也是对华东华中区域房地产市场发展状况和房地产企业综合实力的一次盘点。

本次发布的测评研究报告显示,华东及华中区域内各省市房地产市场继续呈现分化格局。销售金额方面,上海、浙江、江苏、福建、安徽、湖北、湖南同比正增长,河南同比负增长;增速方面,仅福建、安徽、湖北增速较上年有所提升。销售面积方面,上海、江苏、福建、安徽、湖北同比正增长,浙江、河南、湖南出现负增长。

与此同时,区域内企业在战略转型、区域布局、产品升级和改革创新等方面进行了积极的探索。

区域销售持续分化,开发投资均实现正增长

根据报告,从华东和华中两大区域市场表现来看,2021年两区域的销售情况持续分化。其中,华东区域销售表现好于全国平均水平,华中区域则弱于全国平均水平。

华东区域方面,四省一市商品房销售面积为45860.3万平方米,同比增长5.2%,占全国销售面积的25.6%,占比较上年上升0.8个百分点;销售金额共计63562.7亿元,同比增长10.7%,占全国销售金额的34.9%,占比较上年上升1.8个百分点。

华中区域方面,三省商品房销售面积30406.8万平方米,同比增长0.9%,占全国销售面积的16.9%,占比较上年下降0.2个百分点;销售金额共计21948.5亿元,同比增长2.6%,占全国销售金额的12.1%,占比较上年下降0.2个百分点。

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从各省市商品房销售面积和销售金额增速来看,2021年上海、江苏、福建、安徽、湖北四省一市的销售面积和销售金额同比均呈现正增长,其中,湖北两项指标增速均在20%左右。河南销售面积和销售金额同比均出现下降;浙江、湖南销售面积同比下降,销售金额同比增长。

房地产开发投资方面,七省一市均实现了同比正增长。从增速来看,湖北、湖南同比增长达到两位数,上海、江苏、福建、安徽、河南的同比增速均较上年有所下降。

不过,房屋新开工面积方面,2021年除上海外,华东区域四省均出现负增长;华中区域三省同样均为负增长。从下降速度看,浙江、安徽下降速度较快,分别同比下降22.5%和11.5%。

此外,各省市土地购置情况分化明显,2021年上海、湖北购置面积同比有所增加;浙江、福建、安徽、河南、湖南购置面积同比均有所减少,其中福建同比下降幅度较大。企业拿地方面,国企、央企表现较好,民企持续谨慎,地方平台托底意愿有所减弱。

入榜房企规模差异较大,华东区域相对稳定

本次测评结果显示,华东各区域中,新城、旭辉、绿地、融信、中骏表现突出,分列上海区域前五名;浙江区域中,绿城、滨江、佳源分列区域前三;江苏区域中,弘阳、颐居、朗诗位列前三;福建区域中,建发、联发、融侨占据区域前三位;安徽区域中,伟星、皖投、高速地产分列区域前三名。

华中各区域中,建业、信友、永威凭借在区域内的优异表现,位列河南前三;武汉城建、中建壹品、湖北联投分列湖北前三;中建信和、长沙房产集团、大汉城镇建设占据湖南区域前三名。

从榜单变动率情况看,2022年华东区域榜单变动率相对较小,但较上年变动率有所提高。其中,浙江榜单变动率为10%;江苏、福建均为30%;上海为33%;安徽为40%。与上年相比,浙江、江苏变动率与上年持平,上海、福建、安徽较上年有不同程度增长。华中区域除湖南外榜单变动率相对较高,河南、湖北的榜单变动率均为40%,湖南为10%。与上年相比,湖南变动率降幅较大,区域格局趋于稳定。总体来看,受2021年行业政策及市场影响,华东区域格局相对稳定,华中区域变化较大。

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此外,华东、华中区域入榜房企规模差异较大。华东区域共有7家房企2021年销售金额超千亿,其中上海有5家,分别为新城、旭辉、绿地、融信、中梁;浙江、福建各一家,分别为:绿城、建发;江苏、安徽房企规模相对较小,未有房企销售金额超500亿。华中区域没有房企超500亿,规模最大的依然是建业,2021年销售金额为453.6亿元,其次是武汉城建,销售金额为323.5亿元。华中区域入榜企业中,规模在100-200亿之间的企业仅有3家,分别为信友、中建信和、大汉城建,约八成企业规模在百亿以下。总体来看,华东区域规模房企数量虽然较上年有所减少,但整体规模依然优于华中区域,区域分化较为明显。

企业发展趋势:理性、谨慎、稳中求进

测评报告显示,随着房地产行业告别白金时代,房企在销售规模、盈利水平等方面均遇到较大挑战。企业在积极探索第二增长曲线方面,对于自身多元化发展的投资经营更加理性和有序。对于部分发展困难的多元业务,房企选择及时收敛聚焦。从华东华中区域的典型房企来看,近年来,陆续有房企剥离收益低、周期长的长租等业务板块,如朗诗将经营重点从长租领域重归主业。对于发展前景良好的物业管理、商业地产、代建、养老地产等业务,房企则加大投入,如新城、弘阳、绿城和旭辉等。

从房企经营布局情况看,2021年,华东华中房企在投资态度上更加审慎,在业务布局上更偏向巩固自身核心区域,在扩展目标方面,更倾向于高能级核心城市。测评调查显示,华东区域典型房企的销售收入超过7成来自一二线城市,华中区域典型房企一线城市的销售收入占比较少,但85.6%的销售收入来源于二线城市。

从拿地情况看,2021年房企的态度大都偏向于谨慎。在拿地分布上,房企以聚焦优势区域为主。调查显示,华东区域典型房企7.9%的土地储备分布在一线城市,57.0%的土地储备分布在二线城市,35.1%的土地储备分布在其他城市。总体来看,华东区域房企土储分布较为平衡。而华中区域典型房企0.4%的土地储备分布在一线城市,75.2%的土地储备分布在二线城市,24.4%的土地储备分布在其他城市,以区域深耕为主。

此外,在产品策略方面,注重产品力提升,提高住户居住体验,逐渐成为近年来华东华中区域房企关注的重点。特别是龙头房企重视搭建质量管控体系,对产品进行全生命周期的质量管理。在建筑材料方面,提倡绿色采购、绿色建材。随着疫情反复,华东华中区域不少房企更是加大对绿色健康建筑的研发力度。如新城推出"幸福体验工程"品牌IP活动、绿城的"如意宅"和"安康路"、朗诗升级"自有方舟"产品系、旭辉的HUMAN智慧健康生活体系3.0等。

随着生活水平和科技技术的发展,人们对居住产品的品质和质量要求也会愈发严格。需求的多样性推动产品的创新发展,科技化、数字化、智能化对产品的赋能有利于提高产品品质,是华东华中区域房企在未来需要着重把握的发展方向。

附:2022房地产开发企业华东华中区域测评榜单

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