圆桌观察员/顾善闻

“一曲一茶，是江南烟火；一声惊雷，又是江南烟雨。细雨多愁思，听着雨声，总能想起老房子的旧时光。”

新年伊始，姑苏区一部引人入胜的老宅改造故事，登上了上海东方卫视著名人文节目《梦想改造家》的荧屏。故事中的一对已搬进现代化新居的老苏州实在割舍不下古城情结，他们在女儿的帮助下买了一处破败不堪的传统苏式民居。在设计师和施工团队的倾力帮助下，老两口最终解决了倍加棘手的老宅改造难题，完美实现重归古城的夙愿。

老苏州们对古城的挚爱是烙刻在骨子里的文化自觉。

老夫妻对古城的深深眷恋，充分彰显了苏州激荡人心且传之久远的强大软实力。这种热爱与不舍鼓励着居民们对老宅进行自主更新。随着越来越多的老百姓和市场主体参与到传统民居保护更新中，相关的政策措施是否能做到与时俱进，愈加考验着政府部门的治理水平与监管能力。

在加快建设文化强市、繁荣文化事业、推动文化产业跨越发展并全力创建全国文明典范城市的关键时刻，如何更好地规范、引导并激励民众投入到对老宅的自主更新中？如何做到古城保护与民生改善并驾齐驱？让我们从《梦想改造家》的动人讲述中娓娓道来吧！

留住乡愁，璀璨重生

70多岁的张伯，可是地地道道的老苏州。在恬淡的、年复一年的苏式生活中，最令他感到妙趣横生的，莫过于每天早上六点半能在面馆品尝到头汤面。老伴张阿姨和他志趣相投。然而自从他们搬到高楼耸峙的苏州高新区与女儿同住后，再想如往日那样吃到头汤面，便显得有些过于奢侈了。

女儿工作忙碌，孙辈在外读书，缺少陪伴的新环境让老两口格外怀念昔日的古城生活。于是他们每天都如上下班那样坐半个小时的公交车到古城区，吃面、买菜、会友、打牌、听评弹，竭尽全力享受着越来越难得的苏式慢生活。为了满足父母的愿望，孝顺的女儿悄悄买下了位于姑苏区悬桥巷的一幢站在阁楼上视线即可直抵平江路的百年老宅，供老人们安享天伦。

这座“最苏州”的老宅，是由一幢两层小楼和一片狭长的院落构筑而成，枕河而立，总建筑面积约90平方米。破旧、凌乱、潮湿，采光较差。楼板松动，墙体酥脆，木梁年久失修，上楼的梯子更是衰朽不堪。安全隐患，真是如影随形。

老宅改造前（上）和改造后（下）。

老宅地处苏州古城平江历史文化街区核心保护范围，周边文保建筑、控保建筑密集。在严格遵守苏州古城保护规定的前提下，设计结合业主生活需求，充分考虑采光性与功能性，将苏州园林融入传统民居，做到“院中有园、室中有林”，为业主重塑出“时光里的家”。

“搞错了吧？这是我们家吗？这新房子太漂亮了！（和买下时相比）完全变了！”2023年元旦，两位老人走进古巷中取名为“望园”的新家，不住赞叹。

在冬日的星辉下，这座一度徘徊于昔日乡愁中的破旧老宅，终于在满怀热情、想象力并坐拥精湛技艺的建筑团队手中，完成了精彩绝伦的璀璨重生。

星罗棋布，特征鲜明

东方卫视梦想改造家栏目用镜头记录下的这座苏式老宅重塑历程，再次让留存姑苏文化根脉的古城回到了人们的视野。

圆桌观察员了解到，悬桥巷古宅改造的前期方案设计过程中，苏州市自然资源和规划局苏州国家历史文化名城保护区（姑苏）分局专门派员进行现场踏勘、委托测绘和图纸审查，在充分了解老宅情况后给出了指导性建议，使方案在符合既有规范要求的前提下最大化利用空间，满足业主多样化的居住需求、个性化的养老条件，也与历史城区建筑风貌相协调。

古色古香的园林姑苏是人类文明的瑰宝。

从空中俯瞰，像悬桥巷老宅这样具有典型苏式传统风貌、但内部结构和建筑老化破败的传统民居，可谓星罗棋布——姑苏区传统民居总建筑面积约195万平方米，总户数在4.3万户上下，鳞次栉比地集中散布于以平江历史文化街区为代表的各历史街区、历史地段内。传统民居作为苏州国家历史文化名城保护对象之一，是最核心也是最能够体现苏州历史文化名城特色与价值的物质空间载体。她们传统气息浓厚，寄托着老苏州们深深的乡愁，也留存着苏州文化的结实根脉。

众所周知的是，老宅子中的相当多数不仅已无法满足现代化生活的使用需求，而且包括产权在内的各类历史遗留问题也变得错综复杂。不少像悬桥巷老宅这样的业主，他们有着强烈的私房翻建需求。统计显示，姑苏区私房建筑面积约有84万平方米、差不多1.9万户，分别占区域总建筑面积和总户数的43%、44%。因时间久远，大量传统民居建筑的内部结构和外部风貌老化破败，传统民居自身功能衰退，固有设施和周围物质环境破败，不具备现代生活的设施条件，私房翻建是当下与古城居民最相关、最直接、最迫切、最现实的事情。

在古城枕河而居，自然别有一番情趣。

随着古城复兴和产业升级，除了解危需求外，居民对品质生活也有了更高追求。我们通过对历年私房翻建审批数据进行分析后发现，姑苏区内传统民居自主更新主要呈现出如下四大特征：

首先是翻建数量不断增加。自2020年以来，私房翻建数量逐步呈现增多趋势，并在近两年有较大的增长，平均每年许可数量约50个左右。

其次是翻建规模虽以小面积刚需为主，但大面积改善更新户型逐年增加。3年来的数据显示，80平方米以下户型的占比达50%，120平方米以上约占25%，而少数大于300平方米的在被社会资本收购并整体翻建后会进行活化利用。

第三是翻建类型以原样翻建为主，改变布局翻建和升楼翻建的占比相对较少。翻建类型主要取决于历史文化名城保护要求、政策规定和空间条件。实践证明，原样翻建的传统民居能最大程度保持原有的建筑风貌和街巷肌理。至于少量改变布局和升楼翻建的传统民居，都位于非敏感地区，主要取决于空间条件与邻里关系。

第四是房屋结构以近现代砖木结构建筑占比最多，但不乏传统木构架建筑。事实上，大部分私房产权人基于经济实用性考虑，多选择砖混与框架的结构。但也有部分对古城和传统苏式建筑抱有特殊情节的建设者，愿意投入较高成本采用传统木结构形式，力求最大程度还原苏式建筑的风貌特征。

源头把关，与时俱进

姑苏区古城保护的战略架构，除了政府机构和国企主导的城市更新试点项目外，还囊括了对老百姓自主更新传统民居的统筹管理——参与指导悬桥巷古宅改造项目，就是其中的一例。

传统民居点小面广量大，在实际管控中既要守住古城保护底线，也要关注民生改善推动古城民居更新，尤其考验职能部门的专业能力和综合素养。市资规部门早在2011年出台了《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》，作为苏州市首部关于私有住房翻建的规定，对古城保护有着极大的意义，在报建程序、建筑技术指标、验收程序等方面均有明确的要求，对居民私有住房建设行为起到了规范作用，也为办理私房项目审批工作提供了有利的法规支撑。但因私房翻建项目直面居民切身利益，在具体操作中仍存在诸多需要反复博弈平衡的问题和难点。

在老宅自主更新的过程中，工作人员积极查看现场并与群众保持沟通。

例如居民自主更新老宅，经常会碰到私房图纸不规范的问题。如果事前不介入而任由工程队施工，到完工后再发现不合规，那往往届时会惹出更大的麻烦。所以，必须在源头上把好关、把严关。

自2021年起，苏州市自然资源和规划局苏州国家历史文化名城保护区（姑苏）分局，便一直为老百姓免费提供建筑设计服务，从而进一步规范引导私房建筑设计并保护古城风貌。在图纸设计过程中，居民、资规姑苏分局以及设计单位三方共同协调沟通，保证在合法合规的前提下能够最大化利用空间，尽可能满足居民的多样化居住需求和个性化养老需求。

“通过优化房屋布局、提升外立面效果，改善房屋的日照、通风等问题，使建筑在保证传统风貌的基础上，契合现代人的生活。这样既提高了居民自主更新的积极性，也加强了对传统民居的建设管控。”

受制于古城相对狭窄的建筑空间，居民私自翻建难免会与摩肩接踵的邻居产生摩擦。

苏州市自然资源和规划局苏州国家历史文化名城保护区（姑苏）分局名城保护处处长陈超君表示，所有的私房建设项目都会进行不少于10日的批前公示，充分听取群众意见。“我们积极收集老百姓意见，即时做出反馈和协调，全力保障好每一位居民的合法权益。”

私房产权人，可持不动产权证、危房鉴定报告以及设计图纸申请私房翻建工程。项目建成并通过规划核实后，产权人能够向市不动产登记中心申领新不动产权证。

苏州老宅还有很多尚待挖掘的改造潜力。

很值得一提的是，在古城保护的大框架下，私房翻建也形成了更加精细化、创新性的技术规范和管控要求。在日照及建筑间距方面，充分考虑古城内房屋密布实际及古城保护需求，对原地、原面积、原高度翻建的居民私有住房可以不考虑日照间距，在建筑退界方面也充分尊重街坊传统肌理；在建筑布局及规模方面，如用地条件充裕且未对周边邻居造成不利影响的前提下，允许结合居民需求进行布局优化调整，也可适当增加一定建筑规模······

目前，对苏州历史文化名城的保护，已形成了一套较为完善的法律法规和管理制度体系。在守住遗产保护底线的基础上，苏州积极借鉴平遥、丽江、南京和扬州等城市的经验，不断尝试推出越来越多更加灵活且立足于实际的鼓励性政策，从而打造具有苏州特色的城市遗产保护活化利用机制。

传统民居更新直面百姓生活，既要保护历史文化底蕴，又要改善人居生活品质。“姑苏区正在开展居民自我更新建设性引导和管控研究，将进一步关注民生改善和居住品质提升。通过合理引导，鼓励居民自主更新，切实提升百姓获得感、幸福感。”陈超君说。

人民城市人民建。岁月留痕的端庄古宅，正随着激励政策的深入推进而不断融入到精致姑苏的乡愁记忆中——直至回归浓淡相宜、中庸质朴的城市底色。

让我们收拾旧时光，再出发！

（图片来源：苏州市自然资源和规划局姑苏分局 姑苏区融媒体中心 东方卫视）